28 août 2025Surface habitable ou privative votre guide pour ne plus vous tromper
Quelles différences entre surface habitable et surface privative ? Que vous souhaitiez vendre ou louer votre logement, il est essentiel de bien distinguer la surface habitable de la surface privative. Ces deux notions reposent sur des règles de calcul précises et répondent à des objectifs distincts, que vous soyez propriétaire ou locataire. Voici les éléments clés pour ne plus faire d’erreur au moment de mesurer la superficie de votre logement. La surface habitable : une obligation essentielle en location La surface habitable, définie par la loi dite « Boutin », doit être précisée lors de la mise en location d’un bien immobilier. Ce diagnostic a été instauré en 2009 afin d'apporter plus de clarté et de protection aux locataires. Pour être considérée comme habitable, une pièce doit répondre à des critères précis : elle doit offrir au minimum 9 m² de surface au sol et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou sinon présenter un volume habitable qui atteint 20 m³. Ce calcul prend en compte l’ensemble des pièces de vie (chambre, salon, cuisine, salle de bain) ainsi que les combles aménagés, mais laisse de côté les espaces qui ne sont pas utilisables au quotidien. Sont ainsi exclus du calcul de la surface habitable : Les murs et cloisons Les embrasures de portes et fenêtres Les caves, remises, garages, balcons, vérandas non chauffées, greniers non aménagés, terrasses En respectant cette règle, les propriétaires s’assurent de proposer un logement adapté – seul un bien répondant à ces conditions peut être légalement loué selon la réglementation en vigueur. La surface privative : un critère fondamental pour la vente La surface privative, aussi appelée superficie « loi Carrez », concerne principalement les biens situés dans une copropriété et doit figurer sur tout acte de vente depuis 1996. Elle vise à garantir à l’acquéreur une information exacte sur la taille réelle du lot immobilier qu’il s’apprête à acheter. Pour être comptabilisée dans la surface privative, une partie du logement doit présenter une hauteur minimale de 1,80 mètre. Ce mode de calcul inclut certains espaces non pris en compte par la surface habitable, comme : Greniers et combles non aménagés (si la hauteur le permet) Remises et vérandas Certains lieux, en revanche, ne doivent pas être inclus : Balcons Terrasses, loggias Dépendances extérieures Ainsi, la mesure « Carrez » offre une vision précise et normalisée de la surface réelle disponible pour le futur propriétaire, indispensable pour évaluer la valeur du bien lors d’une transaction immobilière. Quand effectuer le mesurage et à qui le confier ? En matière de location, la mention de la surface habitable s’impose dans le bail rédigé. Pour la vente d’un lot en copropriété, la superficie privative doit être clairement indiquée dans le compromis puis dans l’acte définitif. Bien que le calcul puisse être réalisé par le propriétaire, il est recommandé de s’appuyer sur l’expertise d’un professionnel du diagnostic immobilier. Ce spécialiste possède le savoir-faire, les outils adaptés et assure la conformité du mesurage avec la réglementation en vigueur, minimisant ainsi le risque d’erreur. En résumé : comment s’y retrouver entre surface habitable et privative ? Surface habitable (loi Boutin) : à indiquer pour les locations, concerne les espaces de vie réellement utilisables Surface privative (loi Carrez) : exigée lors des ventes en copropriété, inclut certains espaces non pris en compte dans l’habitable Chacune répond à des critères stricts et doit être mesurée avec rigueur pour éviter tout litige Connaître la différence entre ces deux types de surface vous permettra d’aborder sereinement votre projet immobilier, que ce soit pour louer ou pour vendre.
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